Treptow-Köpenick Mietspiegel: Das gilt für den Bezirk 2026

Kein Berliner Bezirk ist größer, keiner grüner: Treptow-Köpenick zieht sich von den Altbauten in Alt-Treptow kurz hinter der Innenstadt bis zu Dörfern und Seen tief im Südosten. So weit wie die Wege sind auch die Unterschiede bei den Mieten. Um einzuschätzen, was für deine Wohnung ortsüblich ist, nimmst du den Berliner Mietspiegel zur Hand.

Am 28. Mai 2026 ist in Berlin der qualifizierte Mietspiegel 2026 in Kraft getreten.¹ Er tritt an die Stelle der Ausgabe 2024, und ob Plänterwald oder Rahnsdorf: Für die Frage, ob eine Miete fair ist, bleibt er das Werkzeug Nummer eins. Unten erfährst du, wie das Regelwerk funktioniert, wie du dich durch die Tabelle arbeitest und wie du für deine Adresse auf die ortsübliche Vergleichsmiete kommst.

Worauf sich der Mietspiegel stützt

Welche Nettokaltmiete pro Quadratmeter ist für eine Wohnung wie deine in Berlin üblich? Genau diese ortsübliche Vergleichsmiete dokumentiert der Mietspiegel. Erstellt wird er von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen im Schulterschluss mit Verbänden, die Mieter und Vermieter vertreten.

Paragrafen 558 und 558d im Bürgerlichen Gesetzbuch bilden das Fundament.² Berlins Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel: Da er wissenschaftlich erarbeitet wurde, gehen Richter erst einmal von seiner Richtigkeit aus.³ Möchte ein Vermieter die Spanne überschreiten, liegt die Beweislast bei ihm, er müsste höhere Vergleichsmieten vorweisen. Meist bleibt das ohne Erfolg.

Im Alltag begegnet dir der Mietspiegel an drei Stellen. Flattert eine Mieterhöhung ins Haus, darf sie die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Mietest du neu, rechnet die Mietpreisbremse mit seinen Werten, und diese Bremse gilt in Berlin fort.⁴ Geraten Mieter und Vermieter über die Miethöhe aneinander, entscheidet er den Streit mit.

Die neue Ausgabe im Überblick

Die Senatsverwaltung hat den Mietspiegel 2026 am 28. Mai 2026 verabschiedet und ihn am nächsten Tag im Amtsblatt für Berlin bekannt gemacht. Erhoben wurde zum 1. September 2025.⁵ In die Werte gehen frische Vertragsabschlüsse ebenso ein wie Bestandsmieten, die sich verändert haben, und zwar aus einem Zeitraum von sechs Jahren.

Alle zwei Jahre fängt Berlin beim Mietspiegel von vorn an, statt nur fortzuschreiben. Grundlage der Ausgabe 2026 sind rund 17.000 Miet- und Ausstattungsdaten, die das unabhängige ALP Institut Hamburg aufbereitet hat.⁶ Rund 1,6 Millionen mietspiegelrelevante Wohnungen fallen nach Auskunft der Senatsverwaltung darunter.

7,71 Euro pro Quadratmeter beträgt die Nettokaltmiete im Durchschnitt über alle Berliner Wohnungen, so der Mietspiegel 2026. 2024 waren es 7,21 Euro, macht rund 6,9 Prozent Zuwachs in zwei Jahren.⁷ Wundere dich nicht, dass Wohnungsportale ganz andere Preise zeigen. Dort siehst du nur aktuelle Angebote, im Mietspiegel steckt dagegen der gesamte Bestand bis hin zu alten Verträgen mit niedriger Miete.

In drei Schritten zum passenden Tabellenfeld

Kompliziert sieht es nur aus. Tatsächlich arbeitest du mit drei Hilfsmitteln: der Mietwerttabelle, einem Raster, das Zu- und Abschläge regelt, und dem Straßenverzeichnis, das dir die Wohnlage deiner Hausnummer verrät.

1. Jahrgang des Hauses, Größe der Wohnung

Zuerst suchst du die passende Baujahresklasse und Wohnungsgröße. Die Jahrgänge starten bei "bis 1918", laufen durch die Nachkriegsjahrzehnte und enden bei den Klassen 1991 bis 2002, 2003 bis 2015 und ab 2016. Die kleinste Größenklasse lautet "bis unter 35 m²", die größte "ab 90 m²".

Im gefundenen Feld stehen dann drei Beträge: Unterwert, Mittelwert und Oberwert. Der Mittelwert entspricht der Durchschnittsmiete netto kalt für diesen Wohnungstyp, der Spielraum darüber und darunter zeigt, wie stark die Mieten im Alltag schwanken.⁸

2. Welche Lage deine Straße hat

Einfach, mittel oder gut: Eine dieser drei Wohnlagen hat jede Berliner Anschrift im amtlichen Straßenverzeichnis. Den Ausschlag geben Kriterien wie die Dichte der Häuser, Verkehrslärm, Parks und Wald in der Nähe, Läden und Anbindung und nicht zuletzt das soziale Umfeld.

Von allen Berliner Adressen stuft der Mietspiegel 2026 rund 29,4 Prozent als einfache, 49,9 Prozent als mittlere und 20,7 Prozent als gute Wohnlage ein.⁹ Deshalb findest du darin drei getrennte Tabellen, eine pro Lage.

3. Plus und Minus bei der Ausstattung

Genau wird es erst mit dem Orientierungsraster. Darin schaust du dir fünf Merkmalgruppen an: Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld.¹⁰ Jede Gruppe hat ihre Pluspunkte, etwa ein neues Bad oder gute Bodenbeläge, und ihre Minuspunkte, etwa fehlender Aufzug oder dünne Wände, durch die du die Nachbarn hörst.

Überwiegt in einer Gruppe das Plus, rutscht deine Miete ein Stück nach oben, überwiegt das Minus, nach unten. Zählst du alle Verschiebungen zum Mittelwert hinzu, steht die ortsübliche Vergleichsmiete für deine Wohnung fest.

Von Alt-Treptow bis Schmöckwitz: die Ortsteile

Zwischen der Spreelage in Alt-Treptow und den dörflichen Lagen von Müggelheim liegen im Bezirk Welten, von dicht bebauten Straßen bis zu Einfamilienhäusern am Wasser. Die Tabelle unten sortiert die Ortsteile grob ein. Wie deine Adresse im Einzelnen bewertet ist, steht verbindlich nur im offiziellen Straßenverzeichnis zum Mietspiegel.¹¹

Ein paar Hausnummern weiter kann schon eine andere Stufe gelten. Schlag deine Adresse also im Straßenverzeichnis nach, bevor du anfängst zu rechnen.

So schneidet Treptow-Köpenick berlinweit ab

Kaum ein anderer Bezirk hat eine so breite Mietspanne wie Treptow-Köpenick.¹² In Alt-Treptow, in der Köpenicker Altstadt und in Friedrichshagen, also nahe am Zentrum oder am Wasser, zahlst du deutlich mehr als in den Siedlungen von Schöneweide oder am Stadtrand.

Heißt für dich: Blick aufs Wasser oder kurze Wege in die City kosten spürbar extra. Abseits dieser Lagen zählt der Bezirk im Osten Berlins weiterhin zu den bezahlbareren Gegenden.

Mit dem Rechner zur eigenen Miete

Ein Blättern in der Broschüre ist nicht nötig, wenn du deine Vergleichsmiete kennen willst. Die Senatsverwaltung betreibt auf mietspiegel.berlin.de einen offiziellen Mietspiegelrechner.¹³ Nach und nach will er von dir wissen:

• Straße und Hausnummer (die Wohnlage ergänzt er von sich aus)
• Baujahr
• Wohnfläche in m²
• Zustand und Ausstattung von Bad, Küche, Räumen, Haus und Umgebung
• Sonderausstattung, zum Beispiel Lift, Balkon oder guter Bodenbelag

Zum Schluss nennt dir der Rechner einen Spielraum von Unter- über Mittel- bis Oberwert. Genau das ist die offizielle ortsübliche Vergleichsmiete deiner Wohnung, kostenlos ermittelt.

Mieterhöhung auf dem Tisch: worauf es ankommt

Drei Hürden muss eine Erhöhung der laufenden Miete nehmen. Erstens: 15 Monate lang darf sich die Miete nicht geändert haben. Zweitens: In drei Jahren sind maximal 20 Prozent drin, wegen der Kappungsgrenze in vielen Berliner Lagen nur 15 Prozent. Drittens: Über die ortsübliche Vergleichsmiete darf es nicht hinausgehen.¹⁴

Rechne dabei mit dem Wert, den dir der Mietspiegelrechner für deine Wohnung liefert, und nicht mit dem Berliner Mittel. Unterschreibst du einen neuen Vertrag, greift in angespannten Wohnungsmärkten die Mietpreisbremse: mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete sind dann nicht erlaubt.¹⁵ Ganz Berlin zählt als solcher Markt.

Liegt ein Erhöhungsschreiben vor dir, setz nicht gleich deine Unterschrift darunter. Ein Abgleich mit dem Mietspiegel zeigt dir in kurzer Zeit, ob die Form stimmt und ob der neue Betrag zur Vergleichsmiete passt. Übersteigt er den Oberwert, kommt der Vermieter mit dieser Forderung nicht durch.

Ausblick: der Mietspiegel 2028 und die Entwicklung an der Spree

2028 ist der nächste Mietspiegel fällig, denn Berlin erstellt ihn alle zwei Jahre neu. Den Erhebungsstichtag erwartet man wieder im September des Vorjahres.¹⁶ Solange gelten die Zahlen aus 2026.

An der Spree und rund um die Wissenschaftsstadt Adlershof kommen weiter Wohnungen hinzu, und die zentrumsnahen Viertel gewinnen stetig an Wert. Im dörflichen Südosten dominieren dagegen Einfamilienhäuser, für die der Mietspiegel nur begrenzt gilt.